A társasházi közös költség fizetési hajlandóság és a társasházak eladósodása egy állandósult probléma, a nem fizető tulajdonostársakon sokszor nehéz vagy szinte lehetetlen bármit is behajtani.
Kézenfekvő megoldás a társasház részére: a nem fizető eladó helyett vevőtől követelni a külön tulajdont (lakás, üzlethelyiség, tároló) terhelő közös költség-tartozást.
Vevői szemszögből nézve: a társasház követelheti-e a vevőtől az eladó által felhalmozott tartozást?
Van egy jó és egy rossz hírünk (nézőpont kérdése). A felhalmozott közös költség-tartozás – a bíróságok többségi álláspontja szerint – az eladót terheli (ez a társasházaknak rossz, míg a vevőnek jó hír).
A bíróságok általános gyakorlata és a Legfelsőbb Bíróság (már Kúria) eseti döntése alapján a felhalmozott közös költség-tartozás az eladót terheli, így a társasház az új tulajdonossal szemben csak az erre irányuló kifejezett nyilatkozat (tartozáselvállalás) esetén élhet követeléssel.
Alapvetően más a helyzet, ha a Társasház közgyűlése (vagy az SZMSZ felhatalmazása alapján a közös képviselő) – élve a társasházi törvény adta lehetőséggel – jelzáloggal terhelteti meg a nem fizető tulajdonostárs lakását és a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyezték.
Ebben az esetben a vevő jelzáloggal terhelt ingatlant vásárol, így a jogszabály erejénél fogva a tartozásért (az ingatlannal) helyt kell állnia.
A vevő érdekeit védi a társasházi törvény 46. §-a is. Ennek alapján a tulajdonos (eladó) kérésére a közös képviselő köteles írásbeli nyilatkozatot kiadni a közösköltség-tartozásról (illetve a hátralék összegét is köteles megjelölni), azonban külön nyilatkozat kikérésének hiányában is az eladónak ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed.
Munkajogi és Polgári jogi Szerződés- és Iratmintatár
Szakkönyv + Pendrive
Szerző: Dr. Horváth István, Dr. Szladovnyik Krisztina
Ár: 12.900 Ft helyett 9.900 Ft
RÉSZLETEK ÉS MEGRENDELÉS
Mindezek ellenére a gyakorlatban javasolt az adásvételi szerződés megkötését megelőzően kérni az eladótól a közös képviselő nyilatkozatát a tartozásmentességről vagy a fennálló tartozásról, hiszen az eladó által felhalmozott közös költség-hátralék biztosítására is bejegyezhető a jelzálogjog a vevő tulajdonába került társasházi ingatlanra.
Ezt a követelést a vevő ugyan – a fentiek alapján – az eladóval szemben érvényesíteni tudja az adásvételi szerződésben foglalt szavatossági igények alapján, azonban ekkor már a vevőnek kell szaladnia a pénze után.
Érdemes azonban itt megemlíteni, hogy a bírósági gyakorlat koránt sem egységes ebben a kérdésben. Egyes bíróságok álláspontja szerint a társasházi törvény rendelkezései alapján levezethető az a jogi álláspont is, amely szerint a vevőt (vagy akár az eladót és a vevőt egyetemlegesen) terheli a közös költség-tartozás, mint az ingatlanhoz „tapadó” költségek.
Kivédhető a közös költség-tartozás megfizetése körüli bizonytalanság, ha a lakás vásárlása esetén megfelelő körültekintéssel jár el a vevő.
Érdemes a közös képviselő nyilatkozatát már a szerződés megkötését megelőzően kérni az eladótól (erre a gyakorlatban a birtokbaadáskor kerül sor, de ekkor a jellemzően már a teljes vételár kifizetésre kerül), nem elegendő, ha az eladó csak nyilatkozik a tartozásmentességről.
Ha az eladó közös költség-tartozást halmozott fel, javasolt a szerződésben úgy megállapodni, hogy a vevő a vételár egy részét – a tartozás erejéig – közvetlenül a társasház részére fizeti meg (vagy a teljes vételár megfizetését megelőzően az eladó kiegyenlíti a tartozást és ezt igazolja a közös képviselő nyilatkozatával), így a vevő megkíméli magát a későbbi kellemetlenségektől, vitáktól.
Ingatlan adásvétel, közös költség-tartozással kapcsolatosan forduljon bizalommal az Ecovis Hungary Legal jogi szakértőihez!
The post Munkajogi és Polgári jogi Szerződés- és Iratmintatár appeared first on Jogadó Blog.