Lakóingatlanok értékesítésének adózási kérdései az 5%-os áfa megszűnését követően

Lakóingatlanok értékesítésének adózási kérdései az 5%-os áfa megszűnését követően

Bár az áfakulcs változásig még több, mint egy év van hátra, mind az értékesítőknek, mind a vevőknek előre fel kell készülniük a jogszabály módosításra, hiszen már a szerződéskötéskor számos szempontot mérlegelniük kell. Vélhetően ennek elősegítésére tette közzé a napokban a NAV tájékoztatóját a jelenleg 5%-os áfakulcs 2020. január 1-től hatályos módosításával kapcsolatban, amelynek értelmében a jelenleg kedvezményes áfakulcs alá tartozó lakóingatlanok ismét a normál, 27%-os áfa  alá tartoznak majd.

Az Adóhatóság tájékoztatója részletesen bemutatja az áfa törvény szerinti lehetséges eseket, amely szerint a lakóingatlanok adásvétele megvalósulhat, így (i) az áfa törvény 10 § a) szerinti termkértékesítést (azaz a részletvétel, vagy a lakóingatlan zártvégű lízing keretében történő adásvételét), (ii) a 10. § d) szerinti, az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlannyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadását, valamint – ha az előző két speciális eset egyikébe sem tartozik – (iii) a lakóingatlanok főszabály szerinti értékesítését. 

Fontos tudni, hogy mivel átmeneti szabályokat nem tartalmaz a jogszabály, így a fizetendő adó megállapítására az általános szabályok szerint (magánszemély vevők részére történő értékesítést, így a normál szabályok szerinti, „egyenes” adózást feltételezve) a teljesítéskor érvényes adómértéket kell alkalmazni.

Teljesítési időpont szabályai

Hogyan is alakul az áfa szerinti teljesítés az előbb felsorolt három esetben? Figyelem, az áfa szerinti teljesítés nem azonos a hétköznapi, vagy számviteli értelemben vett teljesítéssel, ingatlanok esetében pedig tovább bonyolítja a kérdést a használatbavételi engedély megadásának időpontja, a tulajdonjog Földhivatal általi bejegyzésének időpontja, illetve az ingatlan átadásának időpontja – melyiket tekinthetjük áfa szerinti teljesítésnek?

1. Lakóingatlan értékesítése az áfa törvény 10. § a) pontja alapján

Amennyiben a felek közötti szerződés a lakóingatlan határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi, úgy teljesítési időpontnak a lakóingatlan birtokbaadása minősül. Ide tartozik a lakóingatlan zárt végű lízingelése, részletvétele, egyéb tulajdonjog fenntartással történő értékesítése.

1. Lakóingatlan értékesítése az áfa törvény 10. § d) pontja alapján

Termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. Ebben az esetben az adófizetési köt tényállás az ingatlan átadásával valósul meg, így a teljesítés időpontja az ingatlan teljes átadás-átvételét dokumentáló jegyzőkönyvben ilyenként megjelölt dátum.

1. Főszabály szerinti értékesítés

Ha egyik speciális kategóriába sem esik az ingatlanértékesítés, akkor a főszabály szerint az adókötelezettség a tényállásszerű megvalósuláskor keletkezik, ami ebben az esetben akkor valósul meg, amikor az ingatlant átengedik az azt megszerző fél részére úgy, hogy az az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja. Ez azt az időpontot jelöli, amikor a vevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az adott ingatlan felett rendelkezik.  Ez a gyakorlatban általában akkor teljesül, amikor az ingatlan a vevő által birtokba vehető, azonban nagyon fontos az adott szerződés pontos részleteinek ismerete.

Előleg, részteljesítés 2020. január 1. előtt

A fentiek alapján mindhárom esetben jellemzően az ingatlan átadásakor keletkezik az adófizetési kötelezettség (az egyedi jellemzőket vizsgálni kell, ettől lehetnek eltérések!), azaz elvileg az ekkor érvényes adómérték terhelné az ingatlanértékesítést. Ez azt jelenti, hogy a 2020. január 1. után átadott lakóingatlanokat már 27% áfával kell számlázni? Nem feltétlenül, legalábbis nem a teljes ellenértéket, ha a felek a szerződésben részteljesítésben vagy előlegfizetésben állapodtak meg.

• Ha a felek az ügylet természetben osztható tárgyát megbontják és úgy állapodnak meg, hogy az egyes részek átadás-átvétele külön-külön történik, valamint az egyes részekhez meghatározott ellenértéket is rendelnek, akkor részteljesítésről beszélünk. Ekkor a 2020. január 1. előtti részteljesítések még az 5%-os adókulccsal számlázandók, míg a 2020. január 1-től teljesülő részteljesítésekre már a 27%-os adókulcs vonatkozik. Ezekben az esetben azonban – bár adóügyileg jobban járhat a vevő – jogi, garanciális problémákba ütközhet, hiszen előfordulhat, hogy egy már átvett részteljesítés hibája csak később, a teljes lakóingatlan átvételekor derül ki. Ha valaki tehát részteljesítésekben állapodna meg, érdemes  a garanciális kérdésekre kiemelt figyelmet fordítani szerződéskötéskor.
• Az áfa törvény fogalomrendszerében előlegnek számít minden, a teljesítést megelőzően adott, az ellenértékbe beszámítandó összeg, így áfa szerinti előlegnek minősül a foglaló is. Az Áfa tv. előírásai értelmében minden, a kedvezményes áfa kulcsú lakóingatlanokra 2019. december 31-ig megfizetett előleg még az 5%-os adómértékkel adózik, így a teljes vételár 100%-ának előlegként való megfizetése esetén a lakóingatlan teljes vételára 5%-os áfa alá esik. Ebben az esetben is igaz azonban, hogy bár az alacsonyabb áfakulcson spórolhat a vevő, a vételár teljes összegének előre történő kifizetésekor az ingatlan tényleges átadásakor érdekeit nehezebben érvényesítheti, ha csak akkor derül ki, hogy nem megfelelő minőségben került kivitelezésre a lakóingatlan.

Nagyon fontos azonban a szerződés helyes megfogalmazása és a szerződésben foglaltaknak megfelelő eljárás, akár részteljesítésről, akár előlegről beszélünk.

Nettó vagy bruttó?

Nem mindegy, hogy a felek hogyan állapodnak meg az árról a szerződésben:  bruttó árat határoznak meg, vagy egy bizonyos nettó ár + áfa összegében állapodnak meg.

Ha bruttó árat kötnek ki, akkor az áfakulcs változásából fakadó teljes kockázatot az eladó viseli, míg a nettó + áfa ár esetén a vevő. Azt is érdemes tudni, hogy ha nem rendelkeznek külön a felek az áfáról, a hazai bírósági gyakorlat alapján azt kell vélelmezni, hogy az ellenérték az áfa összegét is tartalmazza. Ismét egy olyan pont tehát, amire a szerződés megkötésekor kiemelt figyelemmel kell lenni.

Szedő Judit,

az Ecovis Tax Solution senior adótanácsadója