A társasház-alapítással kapcsolatban a gyakorlatban a legtöbb – jogértelmezési és gyakorlati – problémát a társasház-alapítás előzetes tényének feljegyzését követően, de még a társasház bejegyzését megelőzően az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett „terhek” (pl. perfeljegyzés vagy végrehajtási jog) jelentik.
A Tht. 6. §-a szerint „a társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni”.
Tartalmilag ez a rendelkezés azt jelenti, hogy mind a társasháztulajdon bejegyzésére, mind pedig a földrészletre való feljegyzésére csak akkor van lehetőség, ha az ingatlanra bejegyzett jogokat, feljegyzett tényeket törlik, vagy az érdekeltek megállapodnak abban, hogy a társasház bejegyzése után a bejegyzett jogok, feljegyzett tények mely társasházi külön lapra vagy éppen a törzslapra kerülnek bejegyzésre, illetve feljegyzésre.
Megjelent a friss ECOVIS HUNGARY LEGAL HÍRLEVÉL
Benne kiemelt témánk: Tulajdonosi generációváltással megújul az Ecovis – Az új generációs tulajdonosi kör személyes történetekkel mutatkozik be
További aktuális híreket olvashat előadásainkról és a legújabb cikkeket Bányajog és Közbesz blogjainkból.
A törvény egyébként pontatlanul és hiányosan fogalmaz, amikor az ingatlan-nyilvántartásban „feltüntetett jogokról” rendelkezik.
Az ingatlan-nyilvántartásba ugyanis csak az Inytv.-ben taxatíve felsorolt jogok bejegyzésére (Inytv. 16. §) és az ott kimerítően felsorolt jogilag jelentős tények feljegyzésére [Inytv. 17. § (1) bekezdés] van lehetőség.
A Társasházi tv. 6. §-ának szabályai mind az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokra, mind a feljegyzett tényekre vonatkoznak. A megállapodásnak tehát nem csak a „teherként” értelmezhető jogokra, jogilag jelentős tényekre kell vonatkoznia.
A törölt jogokra, tényekre értelemszerűen nem vonatkozik a fenti kötelezettség. Csak azoknak a jogoknak, illetve tényeknek a további sorsát kell rendezni, amelyek a társasház-alapítási kérelem előterjesztésének időpontjában fennállnak, a tulajdoni lapon szerepelnek.
A jogilag jelentős tények felsorolását az Inytv. 17. § (1) bekezdése taxatíve rögzíti.
Fontos, hogy „az Inytv. 17. § (1) bekezdés 1–14. és 31–35. pontjaiban meghatározott tények feljegyzésének elmaradása az egyébként azokhoz fűződő joghatásokat nem érinti, a Ptk.-nak a feljegyzés visszamenőleges hatályára vonatkozó rendelkezését ennek megfelelően kell alkalmazni. A 15–30. pontokban meghatározott tények feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult azokat nem érvényesítheti a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző harmadik jogszerzővel szemben”. [Inytv. 17. § (2) bekezdés]
Vagyis a társasház bejegyzéséhez, illetve feljegyzéséhez szükséges, hogy a társasházzá alakítandó ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett jogok és feljegyzett tények teljeskörűen törlésre kerüljenek, illetve az érdekeltek megállapodjanak abban, hogy azok a társasház létrejötte (ingatlan-nyilvántartási bejegyzése) után mely tulajdoni külön lapra vagy a törzslapra kerülnek be-, illetve feljegyzésre.
Érdekeltek alatt nem csak a társasház alapításában részt vevő tulajdonosokat, hanem az adott jog, jogilag jelentős tény jogosultját is érteni kell.
A Tht. ugyanis az „érdekeltek” megfogalmazást használja, amiből következik, hogy nem elegendő a társasházat létrehozó tulajdonostársak megállapodása a terhek jövőbeni sorsát illetően.
A teherjogosult helyzete érdemben is változhat a társasházzá alakítás során, ami szintén szükségessé teszi a hozzájárulás beszerzését.
Erre az Inytv. 29. §-ának előírásai miatt is szükség van, amely kimondja, hogy jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének feltétele – többek közt – olyan okirat, amely tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély).
A jogosultaknak nem kell az alapító okiratban nyilatkozni a hozzájárulásról, tehát nem kötelező, de nem is kizárt, hogy azt a jogosultak aláírják.
Elegendő az is, ha a jogosultak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas külön okiratban járulnak hozzá az adott jognak, illetve ténynek az érintett külön tulajdonra történő bejegyzéséhez, illetve feljegyzéséhez.
INGATLANÜGYEK JOGI GYAKORLATA E-learning
Ingatlanközvetítés, Ingatlantranzakciók adó- és illetékvonzatai, Termőföld tulajdonjogának megszerzése és a földhasználat, Társasházi tetőtér beépítések jogi problematikája
Videókonferencia (Videók hossza: 556 perc)
Oktatók: Dr. Jean Kornél, Dr. Kálmán Kinga, Dr. Zalavári György
ÜGYVÉDEK: 8 kreditpont!!!
Ár: 21.900 Ft + áfa helyett 17.900 Ft + áfa
Részletek, jelentkezés >
The post INGATLANÜGYEK JOGI GYAKORLATA E-learning appeared first on Jogadó Blog.