Építményadó – bizonytalanságok a forgalmi érték alapú adózással kapcsolatban
Vajon milyen meglepetésekre számíthat egy vállalkozás, amennyiben az illetékes önkormányzat az építményadó fizetési kötelezettséget az építmény korrigált forgalmi értéke alapján határozza meg és nem a négyzetméter alapú adóztatás mellett dönt.
Az építményadó szabályainak kereteiről a helyi adó törvény (1990. évi C. tv., továbbiakban Htv.) rendelkezik, alapját és mértékét az adott település önkormányzata állapítja meg, így elengedhetetlen ismerni az önkormányzat helyi adóra vonatkozó rendeleteit is.
Az önkormányzatok kétféle módon dönthetnek a kiszabott adó alapjáról és mértékéről. Az első esetben a számítás alapja az építmény négyzetméterben számított hasznos alapterülete, amely mértéke a Htv. 6 § c. pontja alapján kerül meghatározásra. Ezt az értéket minden évben indexálni kell a KSH által megadott adatokkal. A másik esetben az építmény korrigált forgalmi értékét veszik figyelembe, amely esetben a mérték felső határa a korrigált forgalmi érték 3,6%-a. Általában az önkormányzatok az első esetet választják a technikai könnyebbség miatt, tehát m2 alapján számítják az építményadót. De vajon milyen bizonytalanságokkal találhatja szembe magát a vállalkozás, amikor az önkormányzat rendelete értelmében az építményadó alapjának az építmény korrigált forgalmi értékét határozza meg.
Először is értelmezni kell a korrigált forgalmi érték fogalmát. A Htv. 52. § 13. pontja szerint a korrigált forgalmi érték az illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény (továbbiakban: Itv.) alkalmazásával megállapított forgalmi érték 50%-a, így szükséges a forgalmi érték definiálása is. Az Itv. 102. § (1) bekezdés e.) pontja értelmében a forgalmi érték az alábbiak szerint került meghatározásra:
„e) forgalmi érték: az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában – a vagyontárgyat terhelő adósságok, továbbá az ingatlanon a vagyonszerző javára az elidegenítéskor megszűnő bérleti jog figyelembevétele nélkül – árként általában elérhető,”
Az illeték ügyekben az állami adóhatóság az adózó adatbejelentésében közölt forgalmi értékből kiindulva, azt megvizsgálva állapítja meg az illeték alapját.
A forgalmi érték meghatározására a következő ingatlanértékelési módszerek állhatnak rendelkezésre az Itv. 69 § 3. bekezdése alapján:
- piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló
- hozamszámításon alapuló értékelési módszer
- költség alapú módszer
A piaci összehasonlító adatok értékelésén alapuló módszer esetében a már korábban ismert és konkrét adásvételi ügyletek árait hasonlítják össze az aktuális piaci kínálati árakkal. A hozamszámításon alapuló értékelési eljárásban az ingatlan jövedelmezőségét vizsgálják, azaz a jövőben várhatóan képződő pénzmennyiség (a bevételek és kiadások becsléséből adódó különbség) jelenértékét számítják ki. A költség alapú módszernél az ingatlan újraelőállítási költségéből levonásra kerül az értékcsökkenés figyelembevéve az idő múlás miatti avulást, majd ehhez hozzáadják a felépítményhez tartozó földterület forgalmi értékét. Hogy melyik értékelési metódus kerül kiválasztásra, függ a vagyontárgy jellegétől, az épület felhasználási céljától, a gazdasági környezettől, a település területi elhelyezkedésétől, elérhető ingatlanpiaci adatok mennyiségétől és minőségétől.
Felmerül az a kérdés, ami bizonytalanságot szülhet, hogy a helyi adóhatóságokra milyen szabály vonatkozik, mi az irányadó rendelkezés a forgalmi érték meghatározásánál. Az önkormányzatok rendeletet alkothatnak és dönthetnek a helyi adók fajtájáról és mértékéről, A szabályozás ugyanakkor nem tér ki arra, hogy a helyi adóhatóság hogyan állapítsa meg az ingatlan forgalmi értékét, az Itv. csak az állami adóhatóságot említi. Továbbá az sem egyértelmű, ha az önkormányzat a forgalmi érték meghatározásánál a piaci összehasonlító módszert veszi figyelembe, akkor azt milyen adatbázis szerint teszi.
Általánosan kialakult gyakorlat, hogy az ingatlan korrigált forgalmi értékre vonatkozó értékbecslést független szakértő bevonásával végezteti el a vállalkozó, hogy évről évre újraértékelje az építményt. Az értékelés többféle, a fent említett módszerek szerint történhet, és több tényező is befolyásolhatja az eredményt, amely által kirívó eltérések is jelentkezhetnek a forgalmi értékben az előző évekhez képest. Az ingatlan értékére hatást gyakorolnak gazdasági események és geopolitikai feszültségek, mint jelenleg az orosz-ukrán háború vagy a gázai övezetben zajló harcok. A gazdasági eseményekhez tartoznak az árfolyamváltozások, a kimagasló infláció, az energiaárak drágulása, kedvezőtlen befektetői hangulat.
Amennyiben az épület tulajdonosa első építményadó-bejelentési kötelezettségét teszi meg, vagy már a korábban is adózott ingatlannal kapcsolatosan olyan gazdasági vagy egyéb nem várt események történtek az elmúlt év folyamán, amely esetében kiugró változások jelentek meg az ingatlan forgalmi érték összegében, úgy nagy eséllyel számíthat arra az adózó, hogy azt az adóhatóság ellenőrzi és felülvizsgálja a 2017 CLI. évi az adóigazgatási rendtartásról szóló törvény értelmében. Ebben az esetben először is az adóhatóság felveszi a kapcsolatot a vállalkozóval, bekéri a vállalkozás azon dokumentumait, amely alapján indokolni és bizonyítani tudja a különbség okait, továbbá helyszíni szemlét tarthat, külső szakértőt is bevonhat az ellenőrzés során. Bizonytalanságot okoz, vajon ilyen alkalommal az önkormányzati adóhatóság azonos rendeltetésű ingatlanok összehasonlító értékadatait kell-e alkalmaznia, és az adatok relevánsak-e és valóban használhatók-e a vizsgált ingatlan kapcsán?
Összegzésül elmondható, hogy abban az esetben, ha az adózó az építményadó adatbejelentésében csökkentett forgalmi értékkel számol az előző évi bejelentéséhez képest, ez pedig mérsékelt adófizetési kötelezettséget von maga után továbbá, ha a hatóság eltérő tényadatokkal rendelkezik a forgalmi érték összegére vonatkozóan, úgy valószínűsíthető, hogy az önkormányzati adóhatóság ellenőrizni fogja a vállalkozást vitatva az adózó által használt értékbecslés adatait.