Az Otthon Start kedvezményes hitele jelentősen felpezsdítette az ingatlanpiac keresleti oldalát, ezért egy jó vétel reményében gyakran már az első megtekintést követően azonnali döntési helyzetbe kerülhetnek az érdeklődők: a „Foglalózni vagy veszni hagyni?” kérdésre egyszerűsödik le a folytatás.
Ügyvédként sajnos gyakran találkozom azzal a helyzettel, hogy az adásvétellel összefüggő alapvető jogi kérdéseiket a szerződő felek már a vételi ajánlat elfogadását és a foglaló fizetését követően teszik fel. Mivel ezek a kérdések rendszerint érintik a foglaló témakörét is, ugyanakkor jellemzően már a foglaló (részbeni) megfizetését követően, elkésetten merülnek fel, ebben a cikkben igyekszem a legfontosabb ismeretek bemutatásával segíteni a leendő lakástulajdonosok megalapozott döntéshozatalát.
Mi a foglaló rendeltetése és célja?
A foglaló egy szerződéses kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál, azt fejezi ki, hogy a szerződő felek a szerződésben vállalt kötelezettségeiket teljesíteni akarják és fogják. Alapvető érvényességi feltétel, hogy a foglaló kikötése szerződésben történjen és a pénzösszeg foglaló jellege a szerződésből kitűnjön.
Kötelező-e a foglaló, ha igen, mekkora összegben?
Ingatlan adásvétel esetén nincs jelenleg olyan jogszabály, amely a foglaló kötelező alkalmazását írná elő. Ezzel együtt általános gyakorlat és erősen ajánlott a foglaló alkalmazása abban a gyakori esetben, ha az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés aláírására nem kerül sor nyomban a vételi ajánlat elfogadását követően: így biztosítható, hogy egyik fél sem gondolja meg magát azt követően, hogy egymás tenyerébe csaptak.
Kötelező foglaló hiányában kötelező összeg alkalmazásáról sem beszélhetünk, a gyakorlatban általánosnak tekintett, a vételár 10 százalékával egyező összegű foglaló sincs kőbe – de még jogszabályba sem – vésve. Természetesen előfordulhat, hogy támogatás vagy banki hitelkövetelmény az adásvételi szerződés kötelező elemeként határoz meg adott összegű foglalót, ám ilyen kritériumról jelenleg nincs tudomásunk.
Mi szükséges a foglaló érvényességéhez, kell-e hozzá ügyvéd?
Az ingatlan adásvételi szerződések érvényességi feltétele az írásba foglalás, ezért a foglalóra vonatkozó megállapodás írásba foglalása is szükséges. Ugyanakkor az ingatlan adásvételi szerződésnek nem érvényességi feltétele az ügyvédi ellenjegyzés (az a földhivatali bejegyzéshez szükséges követelmény), ezért a foglalóhoz sem kapcsolódik „ügyvédkényszer”.
Éppen ez a körülmény alapozza meg a bevezetőben említett problémakört: az ingatlan adásvételi szerződések minimális tartalmi elemeit és a foglaló lényeges feltételeit tartalmazó írásbeli vételi ajánlat és annak írásban történő elfogadása létrehozza az adásvételi szerződést – még akkor is, ha a földhivatali bejegyzéshez egy részletesebb és ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi okirat lesz majd szükséges. Magyarán teljesen érvényesen köthető foglalót tartalmazó megállapodás egy vételi ajánlati sablon alapján, akár okirati tanúzás nélkül is.
Amennyiben az alábbi tartalmi követelményeket teljesíti az írásbeli vételi ajánlat, annak elfogadásával a foglaló jogkövetkezményei az eladót és a vevőt is kötik már:
- a szerződő felek személye, az ingatlan adatai, a vételár, a tulajdonátruházási szándék;
- a foglaló összege és foglalói minősége.
Csak a szerződés megkötésekor lehet foglalóban megállapodni?
A régi Ptk. rendelkezett ilyen jellegű feltételről, ugyanakkor a jelenleg hatályos Ptk. kizárólag annyi megkötést tartalmaz a foglaló kapcsán, hogy annak szerződéses kötelezettségvállalás megerősítéséhez kell kapcsolódnia. Lehetőség van tehát már adásvételi előszerződésben is foglalóban megállapodni, de annak sincs akadálya, hogy az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés módosításával kerüljenek a foglalóra vonatkozó rendelkezések a szerződésbe – akár a már megfizetett összeg foglalónak minősítésével.
A MUNKA TÖRVÉNYKÖNYVE MAGYARÁZATA 2025
Az Mt. és a Ptk. munkaviszonyra vonatkozó szabályai (paragrafusról paragrafusra)
ÚJ KÉZIKÖNYV!!!
Szerzők: Dr. Horváth István, Dr. Szladovnyik Krisztina
Formátum, terjedelem: B/5-ös formátum, 500 oldal
Megjelenés: 2024. május 15.
Kedvezményes ár 2025. július 31-ig:
22.900 Ft + áfa helyett 19.900 Ft + áfa
Megrendelés ITT>>
Több részletben is lehet foglalót fizetni?
Ha a foglalóra vonatkozó megállapodás megfelel az előzőekben bemutatott feltételeknek, akkor nincs akadálya annak sem, hogy a foglaló megfizetésére több részletben kerüljön sor. Amennyiben már az írásbeli vételi ajánlat megtételekor foglaló megfizetésében állapodnak meg a felek, célszerű a foglaló jelentősebb részének megfizetését az ügyvéd által ellenjegyzett szerződés megkötésének időpontjára ütemezni.
Fontos, hogy amennyiben a megállapodás szerinti foglaló csak részben került megfizetésre és a szerződés a foglaló fizetésére kötelezettséget vállaló érdekkörébe eső ok miatt hiúsul meg, nem csupán a már megfizetett foglalórészlet elvesztésével kell számolnia, hanem a hiányzó foglalórész megfizetésével is.
Mikor kerülhet sor a foglaló jogkövetkezményei alkalmazására?
A foglaló szankciós jellegének alkalmazására akkor kerülhet sor, ha a szerződés teljesítése meghiúsul: vevői oldalon a vételár megfizetése, eladói oldalon ingatlan tulajdonjogának átruházása lehetetlenül.
A teljesítés meghiúsulása bekövetkezhet a felek szerződésszegésének következményeként (a felek érdekkörébe tartozó ok) vagy a felektől független objektív körülmény (a felek érdekkörén kívüli ok) miatt. Ha a teljesítés meghiúsulásáért a vevő felelős, a foglalót elveszíti, ha pedig az eladó felelős, akkor a foglaló kétszeresét köteles a vevő részére megfizetni. Ha mindkét fél vagy éppen ellenkezőleg, egyik fél sem felelős, úgy a megfizetett foglaló visszajár a vevőnek.
Amikor a teljesítés meghiúsulásáért való felelősség vizsgálandó, azt szükséges megállapítani, hogy a meghiúsulás oka valamely fél szerződésszegéséből következett-e, továbbá a szerződésszegő fél képes-e kimenteni az ebből fakadó felelősségét. Erre a Ptk. szerződésszegésért való felelősségének szabályai szerint akkor van mód, ha a szerződésszegő fél „bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa”.
A foglaló lényeges tulajdonsága, hogy nem a szerződésszegő fél felróhatóságától függ a jogkövetkezmények alkalmazhatósága, tehát nem az vizsgálandó, hogy az adott helyzetben általában elvárható módon járt el az adott fél. A foglalóért való felelősség ennél szigorúbb, objektív mércét állít a szerződésszegő féllel szemben, mindenekelőtt azt, hogy az ellenőrzési körén kívül essen a szerződésszegést okozó körülmény.
A Kúria BH2021. 259 szám alatti eseti döntése az „ellenőrzési körén kívül eső körülmény” fogalmi körébe azokat a körülményeket vonja, amelyekre a fél nem képes hatást gyakorolni. „Ilyennek minősülnek a vis maior hagyományos esetei (természeti katasztrófák, földrengés stb.), illetve bizonyos politikai-társadalmi események (háború, forradalom stb.), továbbá egyes állami intézkedések (embargó stb.), súlyos üzemzavarok (radikális piaci változások stb.)” Ezt a szigorú követelményt tovább erősítve a Kúria megállapította azt is: „önmagában az, hogy a szerződésszegő fél az adott körülményt nem képes befolyásolni, illetve nem képes arra hatást gyakorolni, nem eredményezi azt, hogy a körülményt ellenőrzési körön kívül esőnek kell tekinteni.” A személyes körülmények rendkívüli megváltozása tehát nem esik ebbe a kategóriába, ezért személyes okokra hivatkozással csak kivételes esetben lehet reális esély a meghiúsulásért való felelősség szabályai alóli mentesülésre.
Elveszti-e a foglalót a vevő, ha nem kap hitelt és ezért nem tudja megfizetni a vételárat?
Természetesen adódhatnak olyan szélsőséges helyzetek, amikor felmerülhet a vevő szerződésszegés alóli mentesülése ilyen helyzetben, de az esetek túlnyomó többségében a vételár rendelkezésre állásának kockázatát teljes mértékben a vevőnek kell viselnie. Ezt a következményt rögzítette a BDT2019. 4089. szám alatt közzétett eseti döntés az alábbiak szerint: „Az ingatlan adásvételi szerződés vevőjének megromlott likviditási, pénzügyi helyzete miatt a vételár megfizetésének elmaradása önmagában nem minősül objektív lehetetlenülési oknak.”
Következésképpen, amikor a vevő szerződésben vállalja a vételár megfizetését, azt annak kockázatával teszi, hogy a vételár forrását bármilyen módon elő kell teremtenie – ellenkező esetben a szerződés meghiúsulása a vevő érdekkörében merül fel. Ezzel a következménnyel feltétlenül szükséges tisztában lenni minden vevőnek, mielőtt foglaló fizetésében állapodik meg az eladóval.
Természetesen annak nincs akadálya, hogy a foglalóban való megállapodáskor az esetleges negatív hitelbírálatot a felek olyan mentesülési okként rögzítsék, amely kívül esik a felek érdekkörén. Ezt a feltételt ugyanakkor feltétlenül szabályozni szükséges az írásbeli megállapodásban.
Felelős-e az eladó, ha az ingatlan hibája miatt hiúsul meg a vevő hitelkérelme?
Nem példa nélküliek azok az esetek sem, amikor a vevő hitelkérelme a bank által lefolytatott értékbecslés során feltárt probléma miatt hiúsul meg, gyakran az ingatlan-nyilvántartási térkép rendezetlen helyzete miatt. Érdemes tudni, hogy az ingatlan műszaki-jogi megfelelőségének felmérése a szerződéskötést megelőzően a vevő feladata a bírósági gyakorlat szerint, ezért a hitelfelvétel meghiúsulásáért csak abban az esetben merülhet fel az eladó felelőssége, ha kifejezetten vállalta a szerződésben az adott kritérium teljesítését. Ennek hiányában továbbra is a vevő érdekkörében marad a hitelkérelem elutasítása miatti esetleges forráshiány.
Csak a foglalót kockáztatja az eladó, ha meghiúsítja a szerződést?
Az ingatlanügylet kezdeti, ajánlattételi szakaszában előfordulhat, hogy az elfogadott vételi ajánlatot követően fut be egy olyan ajánlat az eladó részére, amely a foglaló összegét meghaladóan is jövedelmező lehet számára. Az ilyen jellegű kísértések megelőzése végett hangsúlyozzuk, hogy a szerződésszegő fél a foglaló összegén felüli károk megtérítéséért is felel. Így például akár azért a különbözeti összegért, amivel adott esetben drágábban tudott ingatlanhoz hozzájutni a hoppon hagyott vevő.
A fentiekből kitűnik, hogy a foglalóra vonatkozó megállapodás aláírásával számos olyan kötelezettség áll be a felek között, amely alól többnyire csak kompromisszumok és jelentős kiadások árán adódik lehetőség kitáncolni. Többségünk számára az ingatlanvásárlás életünk legdrágább és legkomolyabb beruházása, ha a tranzakció bármely elemét illetően bizonytalanság merül fel, célszerű már az ajánlattételi folyamatot megelőzően ügyvédi tanácsadást igénybe venni.
The post Vezinfó hirdetés appeared first on Jogadó Blog.