Széles körben ismert, hogy 2021. január 1. napjától változott az újépítésű lakásokra vonatkozó áfa 27-ről 5 százalékra. Az áfa-csökkentés értelmében a 2021. január 1. után kiállított, lakásvásárlásra vonatkozó számla 5 százalékos kulccsal adózik majd.
De mi a helyzet akkor, ha az adásvételi szerződést tavaly kötötte meg a vevő? Kevesebbet kell fizetni a lakásért? A válasz: nem mindegy, hogy mi van a szerződésben.
Az adásvételi szerződésben két féle képen lehet feltüntetni a vételárat (amennyiben azt áfa terheli): nettó összeg + áfa (például: A lakás vételára 30.000.000 Ft + áfa) vagy csak a bruttó összeget (például: A lakás vételára bruttó 38.100.000 Ft).
Amennyiben a szerződésünkben az első verzió szerepel (nettó összeg + áfa), örülhetünk: a csökkentett áfa-mértékkel kevesebbet kell fizetnünk.
Megjelent a friss ECOVIS HUNGARY LEGAL HÍRLEVÉL
Benne kiemelt témánk: Ingatlantulajdonos kötelezettségei: A jókarbantartás és villamossági felülvizsgálat kötelezettsége is terheli – ha van lakóingatlana, nyaralója vagy bérbeadott lakása.
További aktuális híreket olvashat előadásainkról és a legújabb cikkeket Bányajog és Közbesz blogjainkból.
A második verzió esetében viszont csak abban bízhatunk, hogy az eladó „fair” lesz és meg tudunk egyezni vele abban, hogy az áfa-csökkentés mértékével (részben vagy egészben) csökkenjen a vételár. De érdemes tudni, hogy erre – egy tavalyi évben közzétett Kúriai döntés alapján – nem köteles.
A probléma nem új keletű, amikor 2016. január 1. napján először csökkent az áfa összege 5%-ra, az új építésű lakások adásvétele vonatkozásában tömegesen merült fel a kérdés: rendben, de a már megkötött szerződések esetében kié a különbözet?
A Kúria döntéséül szolgáló ügyben a felek által megkötött szerződés az ingatlan tulajdonjogának bruttó 38.400.000 Ft vételáron történő megszerzésére, átruházására irányult. A vevő, mint felperes az ingatlan átvételét követően az áfa-különbözetet szerette volna visszakapni a kivitelezőtől, mint alperestől ezért pert indított vele szemben.
Az elsőfokú bíróság az építtető (felperes) keresetét elutasította. Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a bruttó vételár kikötésével az áfa változásának a kockázatát az a fél viseli, vagyis tűri el, akinek terhére esik: emelkedés esetén az eladó, csökkenés esetén a vevő.
Az elsőfokú bíróság szerint a jogszabályváltozás miatt a vételárrészek nem módosultak, csak az áfa-tartalmuk és ennek folytán a nettó vételárrész.
Az elsőfokú bíróság szerint a jogszabályváltozás miatt az alperes helyesen számolt el a felperesekkel: a vételárrészek nem módosultak, csak az áfa-tartalmuk és ennek folytán az Áfa törvény 83. §-a alapján meghatározható nettó vételárrész.
A másodfokú bíróság a felperesek fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A másodfokú ítélet indokolásában rámutatott arra, hogy a felek a szerződéses szabadság körében megállapodhatnak bruttó vételárban, vagy meghatározhatják a vételárat nettó vételár + az áfa összegében.
A perbeli esetben kikötött bruttó vételár köti a feleket. Ebből kell kiindulni, bruttó vételárban történt megállapodást kell figyelembe venni.
Végül az ügy a felperes felülvizsgálati kérelme alapján a Kúria elé került. A Kúria döntésében kifejtette, hogy az adóalany (eladó, kivitelező) döntésétől függ, hogy az áfa-csökkentést érvényesíti-e az áraiban.
Az pedig a felek közös döntésére tartozó kérdés, hogy a bruttó összegben meghatározott vételárat – akár az adómérték változására tekintettel, akár más okból – módosítják-e.
Ez következik az alkotmányos védelem alatt álló szerződési szabadságból is. Ha a jogalkotó a kedvezményt nem az adóalanynál kívánta volna érvényesíteni, úgy közvetlenül az építtetőt támogatja, például az adó-visszatérítési támogatáshoz hasonló jogi szabályozással, mondta ki a Kúria.
Mivel a felperes másodlagosan jogalap nélküli gazdagodásra is hivatkozott, a Kúria ebben a kérdésben is állást foglalt: Az alperesnél (eladónál) ilyen esetben nincs a felperes (vevő) vagyona terhére elért gazdagodás. Az adókulcs csökkentésével az állam mondott le költségvetési bevétele egy részéről, az eladónál a módosító törvény rendelkezései alapján jogszerűen maradt több bevétel.
Összefoglalva: ha az adásvételi szerződésben a felek a vételárat bruttó összegben állapították meg, az az áfa csökkenése esetén nem ad alapot a vevőnek, hogy a csökkentett vételárat fizessen vagy már kifizetett vételárból a csökkenés mértékét visszakövetelje. Hacsak a felek a szerződést nem módosítják és a vételárat – közös akarattal – nem módosítják.
INGATLANÜGYEK JOGI GYAKORLATA E-learning
Ingatlanközvetítés, Ingatlantranzakciók adó- és illetékvonzatai, Termőföld tulajdonjogának megszerzése és a földhasználat, Társasházi tetőtér beépítések jogi problematikája
Videókonferencia (Videók hossza: 556 perc)
Oktatók: Dr. Jean Kornél, Dr. Kálmán Kinga, Dr. Zalavári György
ÜGYVÉDEK: 8 kreditpont!!!
Ár: 21.900 Ft + áfa helyett 17.900 Ft + áfa
Részletek, jelentkezés >
The post INGATLANÜGYEK JOGI GYAKORLATA E-learning appeared first on Jogadó Blog.